In der Praxis ist es üblich, die Schönheitsreparaturen durch eine Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Der BGH setzt der Gestaltung von Renovierungsklauseln/Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag aber gewisse Grenzen.
Um die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf die Mieter zu übertragen, ist stets eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag - eine sogenannte Renovierungsklausel oder Schönheitsreparaturklausel - erforderlich. Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht.
Renovierungsklauseln/Schönheitsreparaturklauseln können auch durch Formularvertrag vereinbart werden - und werden dies auch üblicherweise. Dann müssen die Klauseln im Mietvertrag aber den strengen Vorschriften über die Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechen. Hier hat der BGH im März 2015 in einer Grundsatzentscheidung die Zügel nochmals angezogen
Renovierungsklausel im Mietvertrag
Enthält der Mietvertrag eine wirksame Renovierungsklausel, ist der Vermieter von der Renovierungspflicht frei und der Mieter muss die Schönheitsreparaturen ausführen.
Beispiel:
„Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.“
Die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ ist dem BGH zufolge ebenso zu verstehen. Auch nach dieser Klausel ist der Mieter nicht nur zur Kostentragung, sondern zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet (und berechtigt).
Allerdings ist die Übertragung der Renovierungspflicht per Formularklausel nur wirksam, wenn
die Wohnung renoviert übergeben wird oder
die Wohnung zwar unrenoviert übergeben, dem Mieter aber ein angemessener Ausgleich gewährt wird.
Das hat der BGH im März 2015 entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Zuvor hielten es die Bundesrichter für möglich, auch dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne Weiteres die Schönheitsreparaturen zu übertragen.
Wann ist eine Wohnung unrenoviert?
Unrenoviert ist eine Wohnung nicht erst, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aufweist, die von einem Vormieter stammen. Allerdings muss der Vermieter die Räume nicht stets komplett frisch renovieren, um eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben. Im Einzelfall kann es genügen, wenn er geringe Auffrischungsarbeiten ausführt. Außerdem sind solche Abnutzungsspuren unerheblich, die bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Letztenendes kommt es darauf an, ob die überlassenen Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies ist eine Frage des Einzelfalls.
Ausgleich für unrenovierte Wohnung
Ein Ausgleich dafür, dass eine Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wird, kann etwa darin bestehen, dass der Mieter für eine bestimmte Zeit nur eine reduzierte oder gar keine Miete zahlt. Dem BGH zufolge muss der Mieter so gestellt werden, als sei ihm eine renovierte Wohnung übergeben worden. Eine halbe Monatsmiete Nachlass bei drei unrenovierten Zimmern ließ der BGH nicht als angemessenen Ausgleich durchgehen.
Bedarfsklauseln und Anfangsrenovierung
Ist durch Formularvertrag vereinbart, dass der Mieter „nach Bedarf" oder „bei Erforderlichkeit“ zu renovieren hat, so ist auch dies unwirksam, wenn dem Mieter bei Vertragsbeginn eine nicht renovierte Wohnung übergeben worden ist. Bei einer solchen Klausel muss der Mieter nämlich bei Vertragsbeginn renovieren, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Renovierungsbedarf besteht.
Dasselbe gilt, wenn der Mieter verpflichtet sein soll, bei Mietbeginn die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Es macht keinen Unterschied, ob diese Verpflichtung formularmäßig oder durch Individualvertrag vereinbart worden ist.
Freizeichnungsklauseln
Mit einer Freizeichnungsklausel entledigt sich der Vermieter der Renovierungspflicht, ohne dass der Mieter diese Pflicht übernimmt. Vielmehr steht es im freien Belieben des Mieters, ob er Renovierungsarbeiten durchführt oder ob er sich mit „abgewohnten“ Räumen zufrieden gibt.
Beispiel:
„Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen.“
Abgeltungsklauseln
Für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters noch nicht fällig sind, sind in vielen Mietverträgen sogenannte (Quoten-)Abgeltungsklauseln enthalten. Diese sehen vor, dass der Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen muss. Lange Zeit hat der BGH solche Klauseln grundsätzlich, wenn auch in engen Grenzen, als zulässig erachtet, diese Auffassung aber im März 2015 aufgegeben.
